WEG-Verwaltung für kleine Eigentümergemeinschaften
Iosub Immobilienmanagement ist eine familiengeführte WEG-Verwaltung mit Sitz in Grafenau im Landkreis Böblingen. Adrian Iosub ist für jede Gemeinschaft persönlich verantwortlich. Diese Seite beschreibt, worin sich die Verwaltung kleiner Gemeinschaften unterscheidet, welche Aufgaben unabhängig von der Einheitenzahl anfallen und wie eine Übernahme abläuft.
Warum kleine WEGs eine eigene Betreuung brauchen
Eine Gemeinschaft mit acht, zwölf oder zwanzig Einheiten hat keine eigene Instandhaltungsabteilung und selten ein professionelles Gremium im Hintergrund. Vieles hängt am Verwaltungsbeirat und an der Verwaltung. Wenn Informationen dort nicht zusammenlaufen, entstehen Verzögerungen, die am Ende Geld kosten: Ein Sanierungsbeschluss wird eine Versammlungsperiode später gefasst, eine Feuchtigkeitsstelle wird zu spät bewertet, ein Wartungsvertrag verlängert sich stillschweigend zu ungünstigen Konditionen.
Gleichzeitig sind die Wege kurz. Eigentümer kennen sich, Entscheidungen lassen sich im Gespräch vorbereiten, und eine gut aufbereitete Beschlussvorlage findet in der Regel schnell eine Mehrheit. Genau diese Stärke lässt sich nutzen. Voraussetzung ist, dass die Verwaltung liefert entscheidungsreife Grundlagen statt bloßer Sachstandsmeldungen.
Verwaltungsaufwand hängt nicht allein an der Einheitenzahl
Ein häufiges Missverständnis lautet: Weniger Einheiten bedeuten weniger Aufwand. In der Praxis ist das nicht so. Die Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz gelten unabhängig von der Größe der Gemeinschaft. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Versammlung, Beschluss-Sammlung, Versicherungs- und Vertragsverwaltung fallen bei zehn Einheiten in gleicher Struktur an wie bei hundert. Nur verteilt sich der Aufwand auf deutlich weniger Schultern und weniger Hausgeld.
Hinzu kommt: Ein einziges größeres Thema, etwa eine Heizungserneuerung, ein Wasserschaden oder eine Fassade, kann bei einer kleinen Gemeinschaft einen erheblichen Teil der Jahresarbeit ausmachen. Deshalb ist es sinnvoll, solche Maßnahmen früh strukturiert vorzubereiten, statt sie kurzfristig in einer Versammlung zu entscheiden.
Ein persönlicher Ansprechpartner statt wechselnder Bearbeiter
Bei Iosub Immobilienmanagement bleibt, wer das Erstgespräch mit Ihnen führt, auch später Ihr Ansprechpartner: Inhaber Adrian Iosub, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Anfragen laufen nicht durch ein anonymes Ticketsystem mit wechselnden Zuständigkeiten. Buchhaltung und Organisation laufen bei uns im Team.
Kaufmännische Verwaltung: nachvollziehbare Zahlen
Der Wirtschaftsplan bildet die erwarteten Einnahmen und Ausgaben eines Jahres ab und verteilt sie nach dem in Ihrer Gemeinschaft geltenden Schlüssel. Die Jahresabrechnung stellt dem die tatsächlichen Kosten gegenüber. Entscheidend ist, dass Beirat und Eigentümer die Zahlen prüfen können: klare Kostenarten, erkennbare Verteilerschlüssel, plausible Abweichungen zum Plan und eine saubere Darstellung der Erhaltungsrücklage.
Gerade bei kleinen Gemeinschaften lohnt der regelmäßige Abgleich zwischen Rücklagenentwicklung und absehbarem Instandhaltungsbedarf. Wird beides zusammengedacht, lassen sich Sonderumlagen früher absehen und besser verteilen.
Technische Verwaltung und Instandhaltungskoordination
Technische Themen werden wie ein Projekt behandelt: Zustand aufnehmen, Ursachen verstehen, Varianten mit Kosten und Konsequenzen vergleichen, Beschlussvorlage entscheidungsreif aufbereiten, Umsetzung nachhalten. Adrian Iosub ist Entwicklungsingenieur (M.Sc.) mit Erfahrung im technischen Projektmanagement; dieser Hintergrund hilft besonders dort, wo Angebote inhaltlich schwer vergleichbar wirken.
Die Verwaltung führt selbst keine Handwerkerleistungen aus. Sie erfasst, bewertet, koordiniert Fachunternehmen und verfolgt die Ausführung bis zur Abnahme und Rechnungsprüfung.
Die Rolle des Verwaltungsbeirats
In kleinen Gemeinschaften ist der Beirat oft der zentrale Draht zwischen Eigentümern und Verwaltung. Er unterstützt die Verwaltung, prüft Wirtschaftsplan und Abrechnung vor der Versammlung und bringt die Perspektive der Gemeinschaft ein. Entschieden wird nicht vom Beirat, sondern von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss.
Praktisch bewährt hat sich ein fester Rhythmus: eine kurze Abstimmung vor der Versammlung, eine gemeinsame Objektbegehung im Jahr und eine laufend gepflegte Liste offener Beschlüsse. Damit bleibt die Zusammenarbeit auch dann tragfähig, wenn der Beirat wechselt.
Aufgaben, die unabhängig von der Größe anfallen
- Wirtschaftsplan und Hausgeldverteilung nach dem geltenden Verteilerschlüssel
- Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit Darstellung der Erhaltungsrücklage
- Vorbereitung, Einladung, Durchführung und Protokollierung der Eigentümerversammlung
- Führung der Beschluss-Sammlung und Nachverfolgung gefasster Beschlüsse
- Verwaltung laufender Verträge für Wartung, Versorgung und Versicherung
- Erfassung des technischen Zustands und Priorisierung anstehender Maßnahmen
- Kommunikation mit Eigentümern, Beirat, Dienstleistern und Versicherern
Wie eine Verwaltungsübernahme abläuft
- 1Erstgespräch zu Größe, Ort, Ausgangslage und gewünschtem Verwaltungsbeginn
- 2Sichtung der Kernunterlagen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Abrechnung, Protokolle
- 3Transparentes Angebot mit Grundvergütung und klar getrennten Sonderleistungen
- 4Bestellung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft und Verwaltervertrag
- 5Geordnete Übergabe von Unterlagen, Konten und Verträgen durch den bisherigen Verwalter
- 6Digitale Neueinrichtung: Stammdaten, Fristen, offene Beschlüsse, Objektbegehung
Ausführlich beschrieben, mit Zeitpunkt, Unterlagenliste und Übergabe vom Altverwalter, finden Sie den Ablauf unter WEG-Verwalter wechseln.
Größe der Gemeinschaft: keine feste Obergrenze
Der Zuschnitt der Prozesse orientiert sich an Gemeinschaften, in denen Eigentümer und Beirat noch persönlich miteinander sprechen. Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Bei größeren Anlagen stimmen wir den Beginn der Verwaltung mit dem Beirat ab, damit die Übernahme sauber läuft.
Regionale Betreuung im Landkreis Böblingen
Der regionale Schwerpunkt liegt im Landkreis Böblingen, insbesondere in Böblingen, Sindelfingen, Maichingen, Grafenau, Holzgerlingen, Leonberg, Herrenberg, Aidlingen, Gärtringen, Nufringen, Rutesheim und Umgebung. Kurze Wege sind kein Nebenschauplatz: Sie entscheiden darüber, ob eine Begehung kurzfristig möglich ist und ob die Verwaltung das Objekt tatsächlich kennt. Mehr dazu auf der Seite WEG-Verwaltung in Böblingen und Umgebung.
Qualifikation und Nachweise
Adrian Iosub ist Inhaber von Iosub Immobilienmanagement und zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Die Prüfung wurde vor der IHK Region Stuttgart erfolgreich abgelegt. Für die Wohnimmobilienverwaltung liegt außerdem die erforderliche Erlaubnis nach § 34c GewO vor. Eine Berufshaftpflichtversicherung besteht.
Erreichbarkeit
Sie erreichen uns direkt, nicht über eine Zentrale.
Telefonisch erreichen Sie uns in der Regel sofort. Schriftliche Anfragen beantworten wir innerhalb von ein bis zwei Werktagen. In Notfällen sind wir direkt erreichbar.
Telefon
In der Regel erreichen Sie uns direkt. Wenn wir nicht rangehen können, rufen wir am selben oder am nächsten Werktag zurück.
Schriftliche Anfragen
Antwort innerhalb von ein bis zwei Werktagen. Auch dann, wenn die Antwort zunächst nur lautet, bis wann wir uns kümmern.
Notfälle
Bei Wasserschaden, Heizungsausfall oder ähnlichen Störungen erreichen Sie uns direkt. Die Erstmaßnahme leiten wir umgehend ein.
Wir kennen die Gemeinschaften, die wir betreuen. Sie müssen bei einem Anruf nicht erst erklären, um welches Haus es geht.
Passt Ihre WEG zu uns?
Schildern Sie kurz Größe, Ort und Ausgangslage Ihrer Gemeinschaft. Sie erhalten eine persönliche Ersteinschätzung.